Jawa Barat pada tahun 2014 lalu tercatat memiliki jumlah penduduk sejumlah 46,3 juta jiwa. Dengan jumlah tersebut diperlukan banyak perumahan untuk menjadi tempat tinggal sementara maupun tempat tinggal permanen bagi penduduk di Jawa Barat.
Biasanya pada saat proses jual beli rumah ada biaya-biaya yang harus dikeluarkan oleh pembeli maupun penjual. Namun, tidak sedikit dari kita yang tidak mengetahui biaya-biaya ini karena biasanya kita ingin gampang dan tidak mau ribet sehingga proses jual beli dibantu oleh pihak ketiga yang membantu mengurus proses jual beli.
Pada artikel sebelumnya kita telah membahas mengenai Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Selain BPHTB ada biaya-biaya lain yang wajib diketahui dan dibayarkan ketika terjadi proses jual beli tanah/rumah, yaitu :
1. Pajak Penghasilan (PPh)
PPh yang dimaksudkan di sini adalah pajak yang dibayarkan atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah atau bangunan. Ada dua wajib pajak (WP) PPh atas pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan ini, pertama orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan. WP kedua adalah bendahara pemerintah atau pejabat yang melakukan pembayaran atau menyetujui tukar-menukar. PPh yang dibayarkan bersifat final dengan tarif sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto
nilai pengalihan, yaitu nilai tertinggi antara nilai berdasarkan akta pengalihan hak dengan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) tanah dan atau bangunan. Sedangkan pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh WP yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh Final sebesar 1% dari nilai pengalihan.
Pengecualian terjadi ketika terjadi pengalihan hak kepada pemerintah dimana nilai yang dijadikan patokan adalah nilai berdasarkan keputusan pejabat yang bersangkutan. Sedangkan dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang adalah nilai menurut risalah lelang tersebut.
PPh Final atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan tidak dikenakan terhadap Orang Pribadi yang penghasilannya dibawah Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP) yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan nilai dibawah Rp 60 juta. PPh Final juga tidak dikenakan kepada Orang Pribadi atau Badan yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Pemerintah.
2. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
PPN dibebankan kepada pembeli untuk rumah baru senilai 10% (sepuluh persen) dari harga rumah yang dipungut oleh penjual dengan catatan penjual adalah Pengusaha Kena Pajak. Dasar pengenaan PPN tersebut adalah nilai transaksi sebenarnya, namun apabila nilai transaksi tersebut di bawah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) maka yang menjadi dasar pengenaannya adalah NJOP tersebut.
Tidak semua properti dikenai PPN, rumah sederhana, rumah sangat sederhana, rumah susun sederhana, pondok boro, asrama mahasiswa dan pelajar serta perumahan lainnya, yang batasannya ditetapkan oleh Menteri Keuangan setelah mendengar pertimbangan Menteri Pemukiman dan Prasarana Wilayah dibebaskan dari pengenaan PPN.
3. Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM)
PPnBM dibebankan kepada pembeli properti yang tergolong barang mewah. Kategori produk properti yang dikenakan PPnBM antara lain produk apartemen, town house, rumah mewah, kondominium. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2003, atas penjualan properti-properti tersebut dikenakan tarif sebesar 20%.
Mulai 1 Juni 2009, penyerahan bangunan yang terutang PPnBM hanya berdasarkan luas bangunan, yaitu luas bangunan dengan town house non strata title sebesar 350m2 atau lebih sedangkan apartemen, kondominium, town house dengan strata title yang memiliki luas 150m2 atau lebih. PPnBM hanya dikenakan untuk properti yang dijual oleh developer dan properti tersebut memenuhi kriteria tertentu di atas. PPnBM tidak dikenakan terhadap transaksi penjualan properti antar perorangan.
4. Biaya Cek Sertifikat
Sebagai pembeli Anda disarankan untuk melakukan pengecekan sertifikat properti yang akan Anda beli ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN). Tujuannya adalah selain untuk mengetahui keaslian sertifikat properti, juga untuk mengecek apakah properte yang Anda beli berada di lahan sengketa atau tidak. Persyaratan yang harus disiapkan adalah sertifikat asli hak atas tanah, salinan identitas diri pemohon dan atau kuasanya yang telah dilegalisir, surat kuasa jika pengecekan dikuasakan kepada orang lain, dan surat permohonan pengecekan.
Biaya yang diperlukan untuk melakukan pengecekan ini berbeda-beda antara daerah yang satu dengan daerah lain tergantung kebijakan kantor BPN.
5. Biaya Mengurus Akta Jual Beli (AJB)
AJB properti dikeluarkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), namun sebelum PPAT mengeluarkan AJB ada beberapa persyaratan yang harus dipenuhi terlebih dahulu oleh penjual dan pembeli. Persyaratan tersebut adalah Pemeriksaan sertifikat dan pajak bumi dan bangunan, persetujuan suami/istri bila penjual sudah menikah, persetujuan seluruh ahli waris jika Anda membeli properti yang merupakan warisan, melunasi PPh, dan BPHTB.
Biaya AJB ini biasanya ditanggung berdua oleh pembeli dan penjual atau sesuai dengan kesepakatan. Besarnya biaya biasanya adalah 0,5% – 1% dari harga jual.
6. Bea Balik Nama (BBN)
Proses balik nama dilakukan setelah penandatanganan AJB dilakukan oleh penjual, pembeli, dan saksi-saksi yang biasanya dilakukan dihadapan PPAT. Waktu yang dibutuhkan untuk proses bea balik nama ini kurang dari satu bulan sampai dengan tiga bulan dan dilakukan oleh PPAT di kantor BPN. Besar biaya BBN adalah (1/1000 x NJOP) + Rp 50.000.
7. Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)
PNBP adalah seluruh penerimaan Pemerintah Pusat yang tidak berasal dari penerimaan perpajakan. Jenis PNBP yang berlaku pada Badan Pertanahan Nasional adalah penerimaan yang berasal dari:
a. Pelayanan Survei, Pengukuran, dan Pemetaan;
b. Pelayanan Pemeriksaan Tanah;
c. Pelayanan Konsolidasi Tanah Secara Swadaya;
d. Pelayanan Pertimbangan Teknis Pertanahan;
e. Pelayanan Pendaftaran Tanah;
f. Pelayanan Informasi Pertanahan;
g. Pelayanan Lisensi;
h. Pelayanan Pendidikan;
i. Pelayanan Penetapan Tanah Objek Penguasaan Benda-benda Tetap Milik Perseorangan Warga Negara Belanda (P3MB)/ Peraturan Presidium Kabinet Dwikora Nomor 5/Prk/1965;
j. Pelayanan di Bidang Pertanahan yang Berasal dari Kerja Sama dengan Pihak Lain.
Selanjutnya besaran PNBP yang dikenakan pada Badan Pertanahan Nasional dapat dilihat pada Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku di BPN telah mengatur hal ini. Sedangkan bagi pihak tertentu seperti pegawai negeri sipil, anggota TNI / Polri, janda TNI / Polri dan yang lainnya persyaratan dan tata cara pengenaan tarif PNBP dapat dilihat di Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang nomor 3 tahun 2015.
8. Biaya Notaris
Notaris dan PPAT merupakan dua jabatan dengan kewenangan yang berbeda, namun kita sering menemukan ada notaris yang merangkap sebagai PPAT, hal tersebut tidak menjadi masalah karena memang diperbolehkan. Pada proses jual beli properti khususnya kredit notaris berwenang untuk membuat akta otentik mengenai perjanjian kredit antara pembeli, penjual, dan bank pemberi kredit. Selain itu, notaris juga berwenang untuk membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan.
9. Biaya Asuransi
Biaya asuransi ini adalah biaya yang tidak selalu ada dalam proses jual beli properti karena tidak semua orang membeli asuransi untuk melindungi properti mereka. Meskipun biaya premi setiap perusahaan asuransi tidak sama, namun secara umum besarnya polis untuk asuransi kebakaran adalah 0,5% (nol koma lima persen) dari nilai total properti.
Ketika Anda ingin membeli atau menjual properti harap diingat biaya-biaya yang harus Anda keluarkan, karena secara tidak langsung akan mempengaruhi harga jual / harga beli.
Sumber : pajak.go.id
